Herziening btw op kostbare diensten

22-09-2025

Per 1 januari 2026 treedt een nieuwe herzieningsregeling in werking voor kostbare diensten aan onroerende zaken. Deze wijziging heeft gevolgen voor veel woningcorporaties, zeker voor corporaties die ook bedrijfsmatig vastgoed exploiteren. Daarom is het van belang om in kaart te brengen of dit uw corporatie raakt.

Als een woningcorporatie vastgoed btw-belast verhuurt kan zij de btw op kosten voor diensten aan de onroerende zaak, zoals onderhoudskosten en verbouwingen in aftrek brengen. Op dit moment is de btw-aftrek ten aanzien van diensten definitief aan het einde van het boekjaar van eerste ingebruikname en geldt geen herzieningstermijn. De huidige herzieningstermijn van tien jaar (inclusief het jaar van ingebruikname) geldt namelijk alleen als het gaat om een verbouwing die leidt tot vervaardiging van een ‘nieuwe onroerende zaak’. Hiervan is in de regel niet snel sprake. Kosten voor onderhoud aan het pand vallen daardoor momenteel buiten de herzieningsregels.

Dit verandert per 1 januari 2026 voor investeringsdiensten aan onroerende zaken van ten minste € 30.000 exclusief btw. Het gaat daarbij om diensten die de onroerende zaken meerjarig dienen. Dat betekent dat als een woningcorporatie onderhoud pleegt aan een pand dat btw-belast wordt verhuurd en de kosten hiervan meer bedragen dan € 30.000 exclusief btw, de woningcorporatie de herzieningsregels moet toepassen op de in aftrek te brengen btw. Voor investeringsdiensten gaat een herzieningstermijn gelden van vijf jaar (het jaar van ingebruikname en de vier jaren daarna). Is het investeringsbedrag lager dan € 30.000? Dan zijn de herzieningsregels niet van toepassing en is de btw-aftrek na het jaar van ingebruikname definitief.

Tips en optimalisatiemogelijkheden

• Het moment van ingebruikname is beslissend, waardoor de nieuwe herzieningsregels gelden voor investeringsdiensten die vanaf 1 januari 2026 in gebruik worden genomen. Dat betekent dat de herzieningsregels niet van toepassing zijn op investeringsdiensten die vóór 1 januari 2026 in gebruik worden genomen. Het kan daarom voordelig zijn om onderhoudsdiensten nog dit jaar uit te voeren en in gebruik te nemen. Dat voorkomt dat de woningcorporatie de in aftrek gebrachte btw mogelijk op een later moment via de herziening (deels) moet terugbetalen aan de Belastingdienst.
• Breng de wijzigingen tijdig in kaart en zorg ervoor dat de administratie zodanig is ingericht dat de herzieningstermijn op de investeringsdiensten vanaf 1 januari 2026 kan worden gemonitord. Zo worden de btw-regels juist toegepast en wordt eventueel terug te betalen herzienings-btw tijdig voldaan. Aan de andere kant kunnen de nieuwe herzieningsregels in bepaalde situaties ook tot een voordeel leiden. Er kan namelijk een aanvullend aftrekrecht ontstaan als een pand gedurende de herzieningstermijn voor een groter deel btw-belast wordt gebruikt. Zorg daarom voor zorgvuldige vastlegging in de administratie.
• Bij verkoop van een onroerende zaak is het van belang om na te gaan of er herzieningstermijnen lopen met betrekking tot de betreffende onroerende zaak. Zo ja, dan kan btw-belaste levering voorkomen dat herzienings-btw aan de Belastingdienst is verschuldigd.